2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》1月13日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、規(guī)范區(qū)分所有建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的由買受人提供的法律文件是（）

• A：商品房買賣合同
• B：前期物業(yè)管理合同
• C：業(yè)主臨時管理規(guī)約
• D：書面交房通知

答 案：C

解 析：在交接時買受人需要提供的資料與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求有關(guān)，但一般要求提供以下文件：①商品房購買合同；②前期物業(yè)管理合同；③業(yè)主臨時管理規(guī)約；④書面交房通知。其中，業(yè)主臨時管理規(guī)約是由開發(fā)建設(shè)單位制定，買受人簽字確認(rèn)，規(guī)范區(qū)分所有建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的法律文件

2、個人住房貸款中需要查詢買方的（）征信

• A：信貸
• B：商業(yè)
• C：雇傭
• D：其他

答 案：A

解 析：征信按服務(wù)對象可以分為：①信貸征信；②商業(yè)征信；③雇傭征信；④其他征信。其中，個人住房貸款中需要查詢買方的信貸征信，為金融機(jī)構(gòu)的信貸決策提供支持。目前我國商業(yè)銀行普遍采用的個人信貸征信是中國人民銀行征信中心出具的個人信用報告

3、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱公司）在新城市中心區(qū)開了第一間門店，并舉行了隆重的開業(yè)儀式。在開業(yè)第一個月內(nèi)，甲公司集中精力在新門店所在區(qū)域拓展了500多條房源，雖然新門店的經(jīng)營業(yè)績（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來了大量成交。為了提高業(yè)務(wù)量，甲公司新門店還為客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款代辦、產(chǎn)權(quán)登記代辦、其他理財及居家綜合服務(wù)。
甲公司拓展的房源體現(xiàn)了房源開拓的（ ）。

• A：及時性
• B：持續(xù)性
• C：集中性
• D：時效性

答 案：C

解 析：房源信息的獲取原則包括：①真實(shí)性。主要是指房源的真實(shí)存在、真實(shí)業(yè)主、真實(shí)價格與真實(shí)委托；②及時性，主要指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獲取房源信息之后應(yīng)及時了解和核實(shí)房屋情況、業(yè)主信息，及時現(xiàn)場勘察拍照、及時獲取鑰匙和委托、及時補(bǔ)全信息和委托手續(xù)、及時發(fā)布信息進(jìn)行營銷推廣。③集中性。是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所收集的房源要具備相對集中的特點(diǎn)，即有針對性地在某一區(qū)域收集某一類型的房源，使自己較齊全地?fù)碛性擃愋偷姆吭促Y料，并且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在搜集房源信息的同時也逐步建立了與其業(yè)務(wù)能力和資源相吻合的目標(biāo)市場。

4、劉某與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，委托甲公司出售一套商品住宅，劉某開始希望住宅出售價格為110萬元，但為了盡快給兒子籌集出國留學(xué)資金，一周后劉某將出售價格調(diào)低到105萬元?？蛻敉跄吃诒臼袕氖聜€體經(jīng)營業(yè)務(wù)，一直承租住房。王某看了甲公司發(fā)布的房源銷售廣告后，希望購買該住宅。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某多次與劉某、王某協(xié)調(diào)后，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同，最終住宅成交價格為100萬元。
劉某調(diào)低住宅出售價格體現(xiàn)了房源信息的（　?。?/p>

• A：物理指標(biāo)
• B：法律指標(biāo)
• C：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• D：心理特征

答 案：D

解 析：從表征房源信息的各項(xiàng)指標(biāo)來看，它不僅有物理指標(biāo)、法律指標(biāo)，還有非常關(guān)鍵的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。房源的初始價格是由業(yè)主（委托方）決定的，但他們對市場信息的了解程度，其出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。本題中，劉某調(diào)低住宅價格是為了盡快給兒子籌集出國留學(xué)資金，其出售心態(tài)影響了售價，屬于房源信息的心理特征。

5、甲經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布房源需要經(jīng)過（ ）的書面同意。

• A：劉某
• B：王某
• C：房地產(chǎn)行政主管部門
• D：工商局

答 案：A

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制《房屋狀況說明書》。經(jīng)委托人書面同意后，方可對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。

多選題

1、依據(jù)購房面積可將客戶劃分為()。

• A：小戶型客戶
• B：中大戶型客戶
• C：大戶型及別墅客戶
• D：自用客戶
• E：投資客戶

答 案：ABC

解 析：依據(jù)購房面積劃分客戶可將客戶劃分為小戶型客戶、中大戶型客戶、大戶型及別墅客戶。

2、對新建商品房銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目本體分析的目的是使銷售人員（）。

• A：了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容、建筑特色
• B：了解公司背景
• C：加深對產(chǎn)品的熟悉和理解
• D：熟悉項(xiàng)目周邊環(huán)境、公共配套設(shè)施
• E：明確項(xiàng)目推廣目標(biāo)及公司發(fā)展目標(biāo)

答 案：AC

解 析：項(xiàng)目銷售前通常會邀請專業(yè)建筑設(shè)計人員進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計等專業(yè)培訓(xùn)。目的在于讓銷售人員了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容、建筑特色、規(guī)劃優(yōu)勢、產(chǎn)品特點(diǎn)及設(shè)計過程等，以加深對產(chǎn)品的熟悉和理解，以便于準(zhǔn)確清晰地向客戶傳遞產(chǎn)品的獨(dú)特價值，并區(qū)別于周邊的競爭項(xiàng)目。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場勘查時要特別注意的事項(xiàng)有（ ）。

• A：仔細(xì)核對房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符
• B：了解物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍
• C：對底層并沿街有商業(yè)價值的物業(yè)應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次等內(nèi)容
• D：詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況
• E：對煤氣或天然氣的氣路要請專業(yè)人士進(jìn)行查驗(yàn)

答 案：ABCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場勘查時要特別注意的事項(xiàng)有：①現(xiàn)場勘查時，應(yīng)仔細(xì)核對不動產(chǎn)權(quán)證上所載的面積、業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符，如有不符，應(yīng)及時向業(yè)主指出；②了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍，了解該地區(qū)戶口是否已凍結(jié)；③對底層并沿街有商業(yè)價值的物業(yè)還應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次，并確定該物業(yè)周圍是否有類似物業(yè)從事對外商業(yè)經(jīng)營及經(jīng)營的種類；④對非獨(dú)用物業(yè)應(yīng)了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶數(shù)、有無陽臺；⑤耐心查勘物業(yè)所處的外部環(huán)境；⑥掌握物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等；⑦詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況，對煤氣或天然氣的氣路要親自試用；⑧耐心詢問業(yè)主房屋設(shè)施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現(xiàn)存未用的水電氣剩余量。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位中屬于客戶定位要回答的問題有（）。

• A：房地產(chǎn)項(xiàng)目針對哪些不同的消費(fèi)群體
• B：如何讓消費(fèi)者理解產(chǎn)品的內(nèi)涵
• C：如何讓消費(fèi)者對項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購買行為
• D：消費(fèi)者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)習(xí)慣是什么
• E：消費(fèi)者自身所處的階段和生活習(xí)慣是什么

答 案：ADE

解 析：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶定位有三類：①消費(fèi)者定位;②經(jīng)營者定位;③投資者定位。ADE三項(xiàng)是消費(fèi)者定位應(yīng)該回答的問題;B項(xiàng)屬于產(chǎn)品定位應(yīng)該回答的的問題;C項(xiàng)屬于形象定位要回答的問題。

5、個人轉(zhuǎn)讓房屋所涉及的稅費(fèi)主要有營業(yè)稅及其附加和（）。

• A：契稅
• B：印花稅
• C：土地增值稅
• D：個人所得稅
• E：物業(yè)稅

答 案：ABCD

解 析：個人轉(zhuǎn)讓房屋所涉及的稅費(fèi)一般有七個稅種。其中，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三個稅種合起來簡稱為營業(yè)稅及其附加;其余的四個稅種分別為：契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅。另外屬于單位己購公房性質(zhì)的房屋入市還涉及土地收益金或土地出讓金，而經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓將會涉及綜合地價款。